اجـاره‌ خانه‌های نجومی

فصل بهار که به نیمه می‌رسد، بازار خانه‌های اجاره‌ای داغ می‌شود و به عبارتی فصل تعویض یا تمدید قراردادهای مستاجران برای یک سال دیگر فرا می‌رسد. از اردیبهشت به بعد، ماه صاحبخانه‌هاست؛ چراکه به هر حال قیمت اجاره‌بها یا رهن خانه‌ای که به مستاجر سپرده‌اند، بیشتر می‌شود. گاهی این افزایش قیمت‌ها به قدری زیاد می‌شود که مستاجر مجبور می‌شود برای پرداخت آن خود را به آب و آتش بزند؛البته این در شرایطی است که خانه مورد نظر برای او اهمیت زیادی داشته باشد و علاقه‌مند به شرایط سخت اسباب کشی نیز نباشد. اگر رقم پیشنهادی از سوی مالک اندازه‌ای باشد که در توان او نباشد، بازهم همان آش و همان کاسه دنبال خانه جدید گشتن و اسباب کشی پیش می‌آید. مشکل بزرگی که وجود دارد، این است که بسیاری از مالکان مسکن در کشور ما از همین طریق امرار معاش می‌کنند و به نوعی می‌توان گفت صاحبخانه بودن در کشور ما تبدیل به یک شغل شده است؛ بنابراین افزایش تدریجی نرخ تورم، بهانه‌ای برای افزایش اجاره‌بها از سوی مالکان خانه‌هاست. این در حالی است که افزایش اجاره از لحاظ علمی ارتباط مستقیم با افزایش قیمت زمین دارد.

افزایش‌های نجومی

به گزارش عطنا به نقل از قانون، هر سال در فصل بهار که تکاپوی مستاجران برای تمدید یا تعویض خانه‌های اجاره‌ای زیاد می‌شود، رقم اجاره‌بها و رهن بین 9 تا 15درصد افزایش پیدا می‌کند. حال اینکه این افزایش روی نرخ اجاره اعمال شود یا رهن، بستگی به توافق میان موجر و مستاجر دارد.

ظاهرا امسال ماجرا با سال‌های قبل متفاوت است. از همان ابتدای اردیبهشت، زمزمه‌های زیادی در میان دوست و آشنا و فامیل شنیده می‌شد مبنی بر اینکه امسال صاحبخانه‌ها، رقم‌های‌غیرمعقولی برای افزایش اجاره‌بها یا رهن خانه درخواست کرده‌اند. حتی گاهی رقم درخواستی بیش از30 درصد مقدار اجاره سال پیش بوده است. به طور مثال برای یک واحد 75 متری در غرب تهران که سال پیش 90 میلیون تومان رهن کامل شده بود، در سال جدید، 140 میلیون تومان به منظور رهن کامل از سوی صاحبخانه درخواست شده است.

یک واحد 100 متری در شرق تهران نیز که در سال گذشته به مبلغ 70 میلیون رهن کامل شده است، برای امسال از سوی صاحبخانه مبلغ 100میلیون تومان درخواست شده است. این موارد نشان می‌دهد که افزایش قیمت از سوی برخی مالکان به هیچ عنوان معقول و منطقی نیست.

افزایش اجاره در گرو افزایش قیمت زمین

در کشور ما مسکن به نوعی کالای سرمایه‌ای محسوب می‌شود و حکم کالای مصرفی ندارد، همین باعث می‌شود که برای بسیاری از افراد که صاحب ملک هستند، صاحبخانه بودن تبدیل به یک شغل شود. وقتی شخصی مالک یک یا چند واحد مسکونی باشد، می‌تواند از طریق اجاره دادن آن‌ها روزگار خود را بگذراند.

در چنین شرایطی افزایش تدریجی نرخ تورم، موردی است که باعث افزایش اجاره‌بها و رهن می‌شود زیرا شخص از طریق دریافت اجاره معیشت خود را تامین می‌کند. این در حالی است که به لحاظ علمی افزایش قیمت اجاره‌بها با افزایش قیمت زمین ارتباط مستقیم دارد؛ یعنی هرچقدر قیمت زمین در طول یک سال افزایش پیدا کند، به تناسب آن قیمت اجاره نیز باید افزایش پیدا کند.درحالی که در کشور ما بازار مسکن از عوامل زیادی متاثر است و وابستگی‌های فراوانی به سایر حوزه‌های اقتصادی دارد؛ به گونه‌ای‌که تحولات گوناگون در بخش‌های مختلف اقتصاد کشور می‌تواند به سرعت تاثیر خود را بر فراز و فرودهای بازار مسکن اعمال کند.

با این اوصاف می‌توان گفت بازار مسکن در شرایط فقدان بازار مالی توسعه‌یافته در کشور ما، رابطه تنگاتنگی با نرخ تورم دارد و این رابطه از ویژگی کالای سرمایه‌ای بودن مسکن و قابلیت حفظ ارزش آن ناشی می‌شود؛ افزایش تورم در واقع کاهش ارزش پول و قدرت خرید افراد را به دنبال دارد و ویژگی کالای سرمایه‌ای بودن مسکن، علت افزایش تقاضا برای مسکن در شرایط تورمی است.

افزایش چشمگیر فایل‌های رهن کامل

بر اساس سامانه اطلاعات بازار املاک ایران، در نیمه نخست اردیبهشت، 375 فقره از مجموع 1392 فقره قرارداد رهن و اجاره آپارتمان مسکونی منعقدشده که در قالب «رهن کامل» بوده و اجاره‏‌بهای آن‌ها که به ‌دلیل ملاحظات شرعی با یک نرخ حداقلی وضع می‏شود نیز، حداکثر 50 هزار تومان بوده است. درعین حال بررسی‌ها از وضعیت بازار مسکن استیجاری، حاکی از افزایش چشمگیر فایل‏های رهن کامل در آپارتمان‏های بزرگ‌متراژ و عمدتا لوکس واقع در مناطق گران‏قیمت شهر تهران است.

در واقع بیشترموجران آپارتمان‏های کوچک ‌ترجیح می‏دهند سهم بیشتری از ارزش نهایی اجاره‌بهای ملک خود را به صورت اجاره ماهانه دریافت کنند و در مقابل موجرانی که آپارتمان‏های لوکس و بزرگ‌متراژ دارند، رهن کامل را ترجیح می‌دهند. آن‏گونه که مشاوران املاک می‏گویند، این وضعیت دنباله رفتار بانک‏ها است از یک سو کاهش نرخ سود بانکی باعث شده که برای بیشتر مالکان دریافت اجاره از مستاجر نسبت به مبلغ رهن در اولویت قرار گیرد، از سوی دیگرباوجود کاهش نرخ رسمی سود بانکی، بیشتربانک‏های تجاری به سپرده‏‌های چند صد میلیونی، سودهایی بیشتر از نرخ مصوب بانک مرکزی یعنی 15 درصد می‏پردازند و همین موضوع سبب شده برای مالکان آپارتمان‏های لوکس شمال شهر، دریافت ودیعه کامل نیز به صرفه باشد.

اما کسانی که واحدهای میان‏متراژ و کوچک‏متراژ را برای اجاره عرضه کرده‏اند،ترجیح می‏دهند به جای چند 10 میلیون تومان ودیعه، اجاره بهای ماهانه بیشتری دریافت کنند مگر اینکه نقشه فعالیت اقتصادی مشخصی برای نقدینگی خود داشته باشند.

عدم قدرت خرید مستاجر، ابزاری در دست مالک

همان‌گونه‌‌که می‌دانید، اجاره‌ مسکن تابع عرضه و تقاضای آن است. اگر عرضه آن زیاد باشد، به طبع قیمت‌ اجاره‌بها نیز کاهش پیدا می‌کند و برعکس. از طرفی نیز سرپناه جزو نیازهای اولیه انسان محسوب می‌شود و نمی‌توان از آن صرف‌نظر کرد. بالا رفتن اجاره‌بها یک دلیل اقتصادی دارد و آن عدم هماهنگی میان عرضه و تقاضاست. همچنین دلیل روانی این مسئله این است که به فصل نقل و انتقالات مسکن نزدیک می‌شویم.

در این زمینه احمدرضا سرحدی، کارشناس مسکن می‌گوید: به نظر من بر خلاف نظر آقای حسام عقبایی که گفته‌اند به دلیل افزایش نداشتن قیمت خرید مسکن نباید افزایش اجاره‌بها نیز داشته باشیم، اتفاقا در شرایط فعلی این مسئله برعکس است. وقتی ساختمان‌های زیادی ساخته شده و فروش نرفته است و مردم قدرت خرید برای ورود به بازار خرید و فروش ملک را ندارند، درنتیجه به حداقل قناعت می‌کنند. در این مورد، حداقل همان «اجاره» است. کسانی که صاحبان املاک هستند، باید برای تامین معاش خود و تامین سود سرمایه خفته خود روی این حداقلی که برای‌شان باقی مانده است، حساب ‌کنند. از طرفی سرپناه نیز چیزی است که نمی‌شود از آن صرف‌نظر کرد.

در واقع بیشترموجران آپارتمان‏های کوچک ‌ترجیح می‏دهند سهم بیشتری از ارزش نهایی اجاره‌بهای ملک خود را به صورت اجاره ماهانه دریافت کنند و در مقابل موجرانی که آپارتمان‏های لوکس و بزرگ‌متراژ دارند، رهن کامل را ترجیح می‌دهند. آن‏گونه که مشاوران املاک می‏گویند، این وضعیت دنباله رفتار بانک‏ها است از یک سو کاهش نرخ سود بانکی باعث شده که برای بیشتر مالکان دریافت اجاره از مستاجر نسبت به مبلغ رهن در اولویت قرار گیرد، از سوی دیگرباوجود کاهش نرخ رسمی سود بانکی، بیشتربانک‏های تجاری به سپرده‏های چند صد میلیونی، سودهایی بیشتر از نرخ مصوب بانک مرکزی یعنی 15 درصد می‏پردازند و همین موضوع سبب شده برای مالکان آپارتمان‏های لوکس شمال شهر، دریافت ودیعه کامل نیز به صرفه باشد.

در حال حاضر که به فصل تابستان نزدیک می‌شویم، فصل نقل و انتقالات فرا می‌رسد. وقتی قدرت خرید مسکن در مردم وجود ندارد، به سمت خانه‌های استیجاری هجوم می‌آورند؛ این در حالی است که تعداد خانه‌های استیجاری محدود است و همین امر باعث می‌شود که قیمت‌ها به صورت اجحافی یا طبیعی افزایش پیدا کند. این یکی از عللی است که باعث افزایش قیمت اجاره‌بها در هر سال می‌شود. ساختمان یک کالاست و مشاهده می‌کنیم که در این چند سالی که با رکود بخش مسکن مواجه هستیم، نگاه سرمایه‌ای به این کالا کمرنگ شده است و بیشتر به دید کالای مصرفی نگریسته می‌شود.

تورم موجود در جامعه شامل قیمت مسکن و اجاره‌بها نیز می‌شود. از آنجایی که مردم توان اقتصادی صاحب خانه شدن ندارند، صاحبخانه‌ها در چنین شرایطی قدرت مانور دارند و این وضعیت، ابزاری به دست مالک می‌دهد تا بتواند شرایط خود را به مستاجر تحمیل کند. یکی از روش‌ها برای جلوگیری از این وضعیت، این است که به خانه‌های خالی مالیات تعلق بگیرد یا مالکان این خانه‌ها مجبور شوند این خانه‌ها را وارد بازار اجاره کنند نه اینکه ملک را به امید خروج بخش مسکن از رکود و فروختن به قیمت‌های بالا، خالی نگه دارند. درحال حاضر چیزی در حدود دومیلیون و 500 خانه خالی در تهران وجود دارد.

اگر همه این واحدها وارد بازار اجاره مسکن شود، عرضه و تقاضا باهم هماهنگ می‌شود و همین مسئله باعث کاهش قیمت‌ها خواهد شد. اگر در عرضه محدودیت وجود داشته باشد و مالک نیز توان فروش ملک خود را نداشته باشد، اجاره را افزایش می‌دهد و مستاجر نیز راهی جز پذیرفتن شرایط مالک ندارد.