فرمول شرقی برای خانه‌های خالی

«چرخه معیوب عرضه انبوه-رشد قیمت مسکن» در کره با اجرای طرح جامع مسکن متوقف شد و این مسیری است که کشور ما نیز می‌تواند با پیروی از آن بتواند همان مسیر را تکرار کند.

به گزارش عطنا به نقل از دنیای اقتصاد، مشابه خارجی عارضه «خانه‌های خالی» از بین کشورهای دچار به این چالش، در بازار مسکن کره جنوبی به‌صورت ریشه‌ای، تحت کنترل قرار گرفت. بازار مسکن کره تا سال 1999، تحت‌تاثیر سیاست «عرضه انبوه» با چرخه معیوب «ساخت‌و‌سازهای میلیونی خارج از الگوی تقاضا، ناپایداری شدید قیمت‌ها و عدم‌توازن عرضه و تقاضا» مواجه بود؛ اما دولت در سال 2003، با تصفیه بازار از «بیراهه سیاست‌گذاری» و اجرای طرح‌های 5 گانه سیاست «رفاه مسکن» توانست ضمن تامین نیاز کم‌درآمدها، چالش احتکار مسکن و رشد حجم املاک بدون استفاده را رفع کند.

مشابه خارجی عارضه «خانه‌های خالی» که در بازار مسکن ایران، به گره پیچیده و در ظاهر، لاینحل تبدیل شده است، در یکی از کشورهای درگیر این چالش،‌ با اجرای سیاست متفاوت از دغدغه اشتباه برخی دولت‌ها، مهار شد. نتایج یک بررسی درباره کشورهای موفق در زمینه «مقابله پایدار با احتکار مسکن»، ضمن معرفی الگوی کره جنوبی نشان می‌دهد: سیاست سنتی دولت‌ها در بخش مسکن که همواره «عرضه انبوه» را تک‌نسخه تنظیم بازار ملک می‌داند، نه تنها در کوتاه مدت و میان مدت، قادر به تامین کامل نیاز جامعه هدف تقاضا نیست که در بلندمدت، بدون اثرگذاری بر روند رشد قیمت مسکن، باعث افزایش املاک بدون استفاده و دامن زدن به بهره‌برداری صفر از حجم قابل توجهی از واحدهای ساخته‌شده دوره قبل، می‌شود.

در ابتدای قرن بیست و یکم، بازار مسکن کره، با خانه‌تکانی در سیاست‌گذاری دولت، همراه می‌شود.

در بازار مسکن کره جنوبی، کارنامه هر دو سیاست‌گذاری «غلط» یا سنتی و همچنین «واقع‌بینانه» یا کارآمد، به ثبت رسیده است به‌طوری که آثار اجرای آنها، عملکرد دومی را تایید می‌کند. دولت کره جنوبی در سال 2003 بعد از حداقل یک دهه تلاش بیهوده در تنظیم مولفه‌های بازار مسکن از طریق «برنامه‌های 4 ساله ساخت و سازهای میلیونی»، سرانجام با متوقف کردن سیاست عرضه انبوه، طرح‌های مبتنی بر سیاست «رفاه مسکن» را در دستور کار قرار داد.

سیاست «رفاه مسکن» در کره، بدون آنکه تک بعدی باشد –عدم تمرکز صرف بر ساخت و ساز انبوه- 5 طرح عملیاتی را در بر می‌گیرد که محصول برآیند مجموعه آنها طی سال‌های اخیر، به شکل «کاهش خانوارهای بد مسکن»، «کاهش نرخ احتکار مسکن» و «پایداری نسبی قیمت به رغم رضایت سرمایه‌گذاران ساختمانی از بازار ملک» بروز کرده و در عین حال،‌ موفقیت‌آمیز بودن خانه‌تکانی سیاستی در بازار مسکن را نشان داده است.

تحقیقاتی که یک گروه علمی به سرپرستی ابوالفضل مشکینی کارشناس مسکن درباره سیاست‌های مسکن در کره جنوبی انجام داده است، مشخص می‌کند: مقامات بخش مسکن کره جنوبی، سال 1987، در مواجهه با کمبود مسکن و فشار بازار بر گروه‌های کم‌درآمد از یکسو و رشد خانوارهای بدمسکن از سوی دیگر، تصمیم به اجرای برنامه ساخت 2 میلیون واحد مسکونی می‌گیرند و یک سال بعد، این برنامه با افق زمانی 4ساله، به اجرا درمی‌آید.

دولت کره برای ساخت 2 میلیون واحد مسکونی در سال‌های 1988 تا 1992، به علت کمبود شدید زمین در شهرهای بزرگ از جمله در پایتخت، ایجاد 5 شهر جدید در اطراف سئول را از طریق واگذاری زمین دولتی ارزان قیمت برای ساخت، در دستور کار قرار می‌دهد. اما در سال 1996 و در نقطه اوج رونق مسکن، افزایش قیمت‌ها باعث کاهش سطح دسترسی خانوارهای کم‌درآمد به مسکن می‌شود.

در سال 1988، دولت به این جمع‌بندی رسیده بود که برای رفع کمبود مسکن به‌عنوان یکی از مشکلات اساسی اقتصاد کره، چاره‌ای جز افزایش انبوه عرضه، نیست و با همین استدلال، ساخت و سازهای انبوه کلید خورد. با این حال، بازار مسکن در این کشور، بعد از اجرای این سیاست و پشت‌سر گذاشتن رونق تورمی سال‌های 1995 و 1996، در فاصله سال‌های 1997 تا 1998، تحت تاثیر بحران مالی کره، با ناپایداری شدید در سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی و یک سال بعد، مجددا با التهاب شدید قیمت مسکن روبه‌رو شد.

در جریان بحران مالی کره جنوبی، به دلیل کاهش منابع ارزی و افزایش نرخ بهره تسهیلات بانکی ناشی از افت اعتبارات بانکی، تقاضای خرید مسکن سرکوب شد و حباب قیمت‌ها فروکش کرد. در نتیجه کاهش توام قیمت و تقاضای مسکن، فضای گلخانه‌ای ساخت و سازهای میلیونی دوره قبل، به کاهش شدید حجم ساخت و ورشکستگی سه چهارم سازنده‌ها و فعالان ساختمانی وابسته به حمایت‌های دولتی، منجر شد.

روند ناپایدار و متلاطم بازار مسکن در کره جنوبی، در سال 1999 نیز ادامه پیدا کرد. در آن سال، دولت با اجرای طرح ضربتی، مجددا به تحریک عرضه مسکن از طریق احیای شرایط گلخانه‌ای برای سازنده‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی دست زد. نتیجه تکرار سیاست حمایت صرف از ساخت و ساز، به جذابیت بازار ملک برای سرمایه‌گذاران و رشد دوباره قیمت مسکن منجر شد. بررسی‌ها نشان می‌دهد: قیمت مسکن در شهرهای کره جنوبی در سال 1999 به لحاظ فشار هزینه‌ای بر خانوارها، به رقابت با تورم مسکن سال‌های 1996 و 1997 پرداخت.

در اواخر قرن بیستم، تبعات چرخه معیوب «عرضه انبوه مسکن، رونق حبابی، رکود شدید و تنزل سطح دسترسی کم‌درآمدها به محل سکونت مناسب» در کره جنوبی، بیش از هر زمان دیگر، برای دولت آن کشور، محسوس و قابل مشاهده شد. در سال 1999، با افزایش مداوم قیمت مسکن، تعداد خانوارهایی که توانایی خرید مسکن مناسب را نداشتند مشهود شد. مهم‌ترین چالش بازار مسکن کره در آن زمان، «عدم توازن بین عرضه قابل مصرف و تقاضای مصرفی» آن هم به رغم ساخت و ساز انبوه سال‌های قبل، بود.

دولت این کشور، در سال 2003، با تشخیص بیراهه سیاست‌گذاری در سال‌های قبل، تصمیم گرفت ابتدا اثر چند دوره ساخت و ساز انبوه را بر مولفه‌های کلیدی بازار مسکن،‌ مورد بررسی قرار دهد و متناسب با آن، سیاست جدید را تدوین کند. تحقیقات دولت در آن سال نشان داد، به رغم حجم بالای عرضه مسکن، بیش از یک پنجم خانوارهای کره‌ای -3 میلیون و 340 هزار خانوار معادل 4/ 23 درصد کل جمعیت این کشور- در وضعیت بدمسکنی قرار دارند به این معنا که محل سکونت این خانوارها در شرایط زیراستاندارد قرار دارد و در مقابل، حجم خانه‌های خالی ناشی از احتکار مسکن یا غیرقابل فروش و سکونت برای خانوارهای کم‌درآمد، رو به افزایش گذاشته است. کارنامه مردودی سیاست عرضه انبوه مسکن که به شکل افزایش خانوارهای بدمسکن از یکسو و بحران خانه‌های خالی از سوی دیگر،‌ بروز کرده بود، باعث شد در سال 2003، با تدوین طرح جامع مسکن حداقل 10 ساله در کره جنوبی، سیاست «رفاه مسکن» جایگزین سیاست شکست‌خورده قبلی شود.

در سیاست «رفاه مسکن»، 5 طرح شامل «تامین رفاه اجتماعی»، «اصلاح نظام ناکافی مسکن استیجاری مختص حداقل دهک اول جامعه»، «بهبود شرایط نامناسب خانوارهای کم‌‌درآمد و بدمسکن»، «مقابله مالیاتی با لوکس‌سازی» و همچنین «کارآمدسازی نظام مالیاتی در بازار ملک» همزمان به اجرا درآمد. آثار اولیه این سیاست، به شکل بهبود نرخ تراکم خانوار در واحد مسکونی در این کشور ظاهر شد. در اواخر قرن بیستم، نسبت واحدهای مسکونی به کل خانوار در کره جنوبی، 96 درصد بود اما اثرگذاری طرح‌های تامین رفاه مسکن و به‌خصوص مقابله مالیاتی با لوکس‌سازی سرمایه‌گذاران ساختمانی باعث شد در فاصله کوتاهی از اجرای سیاست جدید، این نسبت به 6/ 100 درصد بهبود پیدا کند.

همچنین تغییر اهداف سیاست‌گذاری بخش مسکن از هدف عرضه انبوه آن هم بدون انطباق با تقاضای مصرفی به هدف رفاه مسکن، باعث تقویت نظام مسکن استیجاری شد. در برنامه‌های 4 ساله ساخت 2 میلیون واحد مسکونی در کره جنوبی در قالب سیاست بیراهه، سهم مسکن استیجاری، حداکثر 10 درصد کل ظرفیت تعریف شده برای عرضه مسکن بود، اما در سال 2003، ساخت یک میلیون واحد مسکونی اجاره‌ای در طرح جامع مسکن، تعریف شد. تا پیش از آن، مجموعه مسکن استیجاری دولتی در کره، به زحمت 4/ 2 درصد کل موجودی مسکن این کشور را تشکیل می‌‌داد که این سهم، در مقایسه با سهم مسکن اجاره‌ای ارزان قیمت (مسکن اجتماعی) در کشورهای توسعه یافته که حداقل 12 و به‌طور متوسط 20 درصد موجودی مسکن است، رقم ناچیزی بود.

تحقیقاتی که یک گروه علمی به سرپرستی ابوالفضل مشکینی کارشناس مسکن درباره سیاست‌های مسکن در کره جنوبی انجام داده است، مشخص می‌کند: مقامات بخش مسکن کره جنوبی، سال 1987، در مواجهه با کمبود مسکن و فشار بازار بر گروه‌های کم‌درآمد از یکسو و رشد خانوارهای بدمسکن از سوی دیگر، تصمیم به اجرای برنامه ساخت 2 میلیون واحد مسکونی می‌گیرند و یک سال بعد، این برنامه با افق زمانی 4ساله، به اجرا درمی‌آید.

نتایج بررسی سیاست‌های مسکن کره جنوبی نشان می‌دهد: یکی از طرح‌های پنج گانه در سیاست «رفاه مسکن» با عنوان مقابله مالیاتی با لوکس‌سازی باعث شد جریان مسکن‌سازی کوچک و متوسط، فعال شود. در این طرح، دولت کره، با ایجاد انگیزه‌های مالیاتی و ارائه تخفیف مالیاتی به سازنده‌‌های منطبق با الگوی تقاضای مصرفی، موفق شد ساخت و عرضه واحدهای بسیار لوکس و متراژ بزرگ را در این کشور کاهش دهد و ساخت و سازهای مناسب برای خانوارهای با درآمد کم و متوسط را رونق دهد. این تغییر فاز سرمایه‌گذاری ساختمانی، به‌صورت خودکار باعث مهار بازار خانه‌های خالی و احتکار مسکن شد.

دولت این کشور با تقبل مسوولیت توزیع عادلانه رفاه مسکن بین طبقات مختلف اجتماعی، برنامه پایان‌بخشی به احتکار مسکن را با اجرای طرح مکمل با عنوان «کارآمدسازی نظام مالیاتی در بازار ملک»، در دستور کار جدی خود قرار داد. در قالب این نظام مالیاتی که از سال‌های 2003 و 2004 به اجرا درآمد، درآمدهای فعالان بازار ملک، مشمول نرخ مشخصی از مالیات است و امکان طفره مالیاتی بخصوص از جانب مالکان املاک بدون استفاده، با راه‌اندازی سامانه‌های شفاف رصد معاملات و فعل و انفعالات ملکی، به پایین‌ترین سطح ممکن، رسیده است.

در بازار مسکن کره، مالیات‌های منصفانه، مبنای تنظیم جریان عرضه قرار گرفته است.

کارشناسان مسکن این کشور، اخیرا در تحلیل آثار اجرای سیاست جایگزین «عرضه انبوه» اعلام کردند: تا پیش از این، تحریک بازار مسکن، بدون در نظر گرفتن تاثیر آن بر توزیع درآمد و دارایی‌ها، انجام می‌شد و نتیجه آن، افزایش فقر مسکن بود.

در ایران، رونق حبابی سال‌های 90 تا 92 و اصرار سیاست‌گذار بخش مسکن در دوره‌های قبل از آن به تمرکز بر عرضه انبوه مسکن، باعث شد ساخت و سازهای ناهماهنگ با تقاضای مصرفی، در سال‌های 93 تا 95 به شکل رشد 55 درصدی تعداد خانه‌های خالی،‌ بروز کند. در ایران، طی 4 سال اخیر، سیاستی مشابه آنچه در کره جنوبی، به اجرا درآمد، از سوی متولی بخش مسکن، تعریف شد. این سیاست، تامین رفاه اجتماعی خانوارهای کم‌درآمد را دنبال می‌کند که یکی از اجزای آن،‌ اجرای مسکن اجتماعی است. با این حال، اجرای این سیاست چون به همکاری سایر دستگاه‌ها نیاز دارد، تاکنون، شکل عملیاتی به خود نگرفته است.