استاد حسابداری دانشگاه علامه طباطبائی: دولت یازدهم با ارثیه‌ای به نام مسکن مهر- به‌عنوان بزرگ‌ترین پروژه ساخت‌وساز دولتی – با بیش از ۲ میلیون و ۳۰۰ هزار مخاطب مردمی مواجه بود. فارغ از مشکلات فنی و مهندسی مترتب بر آن که در تخصص نگارنده نیست، این پروژه عظیم فاقد یک پیوست تامین مالی سالم و پایدار بود. به‌طوری‌که سهل‌الوصول‌ترین سازوکار تامین مالی و در عین حال مخرب‌ترین روش یعنی اضافه برداشت از حساب بانک مرکزی به‌عنوان راهکار اصلی تامین مالی انتخاب شد.
به گزارش عطنا، دکتر محمدهاشم بت‌شکن، عضو هیئت علمی دانشگاه علامه طباطبائی در یادداشتی در دنیای اقتصاد به بررسی ابعاد فنی پروژه مسکن مهر پرداخت که در ادامه می‌خوانید؛
دولت یازدهم با ارثیه‌ای به نام مسکن مهر- به‌عنوان بزرگ‌ترین پروژه ساخت‌وساز دولتی – با بیش از ۲ میلیون و ۳۰۰ هزار مخاطب مردمی مواجه بود. فارغ از مشکلات فنی و مهندسی مترتب بر آن که در تخصص نگارنده نیست، این پروژه عظیم فاقد یک پیوست تامین مالی سالم و پایدار بود. به‌طوری‌که سهل‌الوصول‌ترین سازوکار تامین مالی و در عین حال مخرب‌ترین روش یعنی اضافه برداشت از حساب بانک مرکزی به‌عنوان راهکار اصلی تامین مالی انتخاب شد.
مبلغ ۴۵۰ هزار میلیارد ریال اضافه برداشت بانک عامل مسکن به تنهایی معادل ۴۵ درصد پایه پولی کشور بود. این مبلغ با احتساب ضریب فزاینده پولی موجب رشد شدید نقدینگی شد که خود یکی از عوامل موجد تورم بالا در دولت دهم بود. متوسط نرخ سود ۵ درصدی تسهیلات نیز باید از سوی دولت به‌عنوان یارانه مابه‌التفاوت نرخ سود، پوشش داده می‌شد. در دوره قبل حداکثر سقف تسهیلات اعطایی برای خرید مسکن ۲۰۰ میلیون ریال بود که صرفا از سوی بانک عامل مسکن پرداخت می‌شد و سایر شبکه بانکی نیز از اعطای تسهیلات خرید مسکن منع شده بودند. تسهیلات ساخت مسکن نیز حداکثر تا مبلغ ۲۵۰ میلیون ریال به ازای هر واحد مسکونی پرداخت می‌شد.
دکترعباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی با اتکا به رویکرد استراتژیک خود به اصولی محکم برای تامین مالی سالم مسکن اعتقاد داشته و آن اصول را اجرا کردند از جمله می‌توان به مواردی نظیر عدم دست‌اندازی به منابع پرقدرت بانک مرکزی، ارتقای توانمندی مالی خانوار، حمایت از رژیم پس‌انداز خانوار، تقویت و شفافیت در بانک عامل مسکن، ظرفیت‌سازی نهادی تامین مالی مسکن، بهره‌گیری از ظرفیت بازار سرمایه و تامین مالی سالم طرح‌های باقی‌مانده مسکن اشاره کرد. خوشبختانه در چهار سال گذشته، رویکردهای اصولی ایشان با حمایت بانک مرکزی، دولت و مجلس شورای اسلامی، دستاوردهای ماندگار و ارزشمندی در حوزه تامین مالی مسکن برای کشور و متقاضیان مسکن به همراه آورده که رئوس آن عبارتند از:
۱- تکمیل و فروش اقساطی اکثر واحدهای مسکن مهر با افزایش سقف فردی تسهیلات به ۴۰۰ میلیون ریال و سقف جمعی تسهیلات به ۵۵۵ هزار میلیارد ریال بدون یک ریال خط اعتباری جدید و دست‌اندازی به منابع پرقدرت بانک مرکزی، این یعنی تدبیر مالی.
۲- هشت برابر شدن توانایی خرید مسکن تا سقف ۱۶۰۰ میلیون ریال به اتکای سپرده‌های تودیعی مردم و بدون توسل به اضافه برداشت بانکی، این یعنی امید مالی.
۳- تک‌رقمی کردن نرخ سود تسهیلات مسکن بدون اتکا به یارانه مابه‌التفاوت سود از سوی دولت، این یعنی تبحر مالی.
۴- استحصال جریان نقدی از دارایی‌های تسهیلاتی از طریق انتشار اوراق رهنی مسکن (MBS)، این یعنی تخصص مالی.
۵- بسط امکان اعطای تسهیلات خرید و ساخت مسکن (تا حداکثر ۸۰ درصد ارزش سرمایه‌گذاری) به کلیه بانک‌های کشور، این یعنی استراتژی مالی.
۶- راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان برای حمایت از طرف عرضه مسکن، این یعنی راهکار مالی.
۷- ارتقای ظرفیت تسهیلات‌دهی بانک عامل مسکن از طریق افزایش سرمایه دولت در بانک مسکن، این یعنی استحکام مالی.
۸- سپرده‌گذاری بالغ بر ۳۶۰ هزار نفر خانوار به مبلغ بالغ بر ۶۰ هزار میلیارد ریال طی دو سال در صندوق پس‌انداز مسکن برای بهره‌مندی تدریجی از تسهیلات مسکن، این یعنی پایداری مالی.
۹- شیوه تامین مالی متناسب با اقشار کم‌درآمد، خانه اولی‌ها، ساکنان بافت‌های فرسوده و ارائه بسته حمایتی ویژه از آنان نظیر نرخ سود تسهیلات ۶ درصدی، این یعنی عدالت مالی.
۱۰- راه‌اندازی نخستین شرکت تامین سرمایه تخصصی بخش مسکن برای بهره‌گیری از ظرفیت بازار سرمایه به‌منظور تامین مالی، این یعنی نهادسازی مالی.